Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht

 

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Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht

Ob Doppelhaus, Reihenhaus, Eigentumswohnung oder gemeinsamer Parkplatz, die jeweiligen Eigentümer bilden immer eine Wohnungseigentumsgemeinschaft. Für ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis sollten die Mitglieder gemeinsam an einem Strang ziehen. Die Regeln für ein gemeinsames miteinander, aber auch für den Streitfall, ergeben sich aus dem Gesetz und der Teilungserklärung.
Wir sind Spezialisten für das WEG-Recht und unterstützen Sie deshalb tatkräftig bei:

  • Begutachtung von Teilungserklärungen, Eigentümerversammlungsprotokollen, Beschlusssammlungen, Gemeinschaftordnungen
  • Streitigkeiten zwischen Eigentümer, Miteigentümer, Nachbarn, Beiräten und Verwaltern
  • Prüfung Ihrer Rechte und Pflichten als WEG-Mitglied
  • Durchsetzung und Abwehr von Forderungen innerhalb der WEG (Hausgeldforderungen, Sondernutzungsrechte) und gegenüber Dritten
  • Erhebung oder Abwehr und Durchführung von gerichtlichen Beschlussanfechtungsverfahren

Häufig werden in einer Eigentümerversammlung falsche oder nicht wirksame Beschlüsse gefasst. Es muss dann geprüft werden, ob eine Beschlussanfechtung sinnvoll und er­folgver­spre­chend ist.

Im Bereich des Mietrechts vertreten wir Sie gerne, sowohl bei Wohnraummiete, als auch bei Gewerbemiete, in folgenden beispielhaft aufgezählten Angelegenheiten:

  • Abschlüssen von Mietverträgen
  • Mietsicherheiten, Kaution
  • Geltendmachung und Abwehr von Miet- und Betriebskostenrückständen, Zahlungsklagen
  • Mieterhöhungen
  • Untermietvertrag
  • Pachtvertrag
  • Prüfung von Betriebskosten-/Nebenkostenabrechnung
  • Mietminderung und Wohnungsmängeln (Gewährleistungsrecht)
  • Nachbarschaftsstreitigkeiten
  • Schönheitsreparaturen
  • Kündigung und Aufhebung von Mietverträgen
  • Räumungsklagen und Zwangsräumungen

Bei unserer anwaltlichen Vertretung von Ihnen können wir auf langjährige Erfahrungen in der Vertretung von Mieterin, Vermietern, Eigentümern, Eigentümergemeinschaften und auch Hausverwaltungen zurückgreifen.

 


Fragen & Antworten

Rechtsanwalt Jochen Dotterweich beantwortet vorab wichtige Fragen, die man im Fachgebiet Wohnungseigetumsrecht und Mietrecht wissen sollte.

Was kann ich bei einer fehlerhaften Hausgeldabrechnung unternehmen?

Wenn Sie die jährliche Hausgeldabrechnung und den Wirtschaftsplan für das nächste Jahr von der Hausverwaltung zugesandt bekommen, sollten Sie sowohl die Hausgeldabrechnung als auch den Wirtschaftsplan zunächst mit den Abrechnungen und den Wirtschaftsplänen der Vorjahre vergleichen. Ergeben sich dabei gravierende Abweichungen, sollten die „Alarmglocken läuten“.

Die erste Möglichkeit Kostenerhöhungen zu überprüfen besteht darin, die entsprechenden Belege bei der Hausverwaltung einzusehen. Zudem können Sie auch der Hausverwaltung gegenüber Beanstandungen vorbringen. Seriöse Hausverwaltungen nehmen Beanstandungen durchaus zum Anlass ihre Abrechnungen nochmals zu überprüfen und gegebenenfalls zu korrigieren.

Von den Eigentümern muss in einer Eigentümerversammlung über sowohl die Hausgeldabrechnung als auch den Wirtschaftsplan beschlossen werden. Wird die erforderliche Mehrheit nicht erreicht, entfaltet weder die Abrechnung noch der Wirtschaftsplan eine Wirksamkeit. Die Abrechnung wäre neu zu erstellen. Bezüglich der Hausgeldvorauszahlungen gilt möglicherweise ein Wirtschaftsplan aus den Vorjahren.

Wenn die Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan mit Mehrheit beschlossen worden ist, Sie aber weiterhin der Auffassung sind, dass die Hausgeldabrechnung und/oder der Wirtschaftsplan fehlerhaft ist/sind verbleibt nur die Möglichkeit ein gerichtliches Beschlussanfechtungsverfahren einzuleiten.

Eine Beschlussanfechtung muss immer binnen einer Frist von einem Monat ab dem Datum der Eigentümerversammlung bei dem örtlich zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Im Falle der Versäumung der Anfechtungsfrist, würde der Beschluss bestandskräftig. Er könnte dann lediglich noch wegen Nichtigkeit angegriffen werden.

Im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens, wird sowohl die Abrechnung als auch der Wirtschaftsplan gerichtlich überprüft und zwar in dem Umfang wie mit der Klagebegründung beanstandet wird. Hält das Amtsgericht die Hausgeldabrechnung und/oder den Wirtschaftsplan für fehlerhaft, wird der in der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss aufgehoben.

Ergänzend ist noch anzumerken, dass eine Beschlussanfechtungsklage binnen einer sogenannten Notfrist von ebenfalls einem Monat zu begründen ist. Eine Verlängerung dieser Frist kommt nicht in Betracht.

Für Fragen rund um Ihre Hausgeldabrechnung stehen wir gerne zur Verfügung.

Was ist eine Teilungserklärung und wofür ist diese wichtig?

Der Rechtsbegriff der Teilungserklärung ist im § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt. Bei der Teilungserklärung handelt es sich um das häufig als „Bibel“ einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnete Regelungswerk für jeweils eine WEG.

Die Teilungserklärung, welche beim Grundbuchamt verwahrt wird, bestimmt welche Gebäudeteile im Sondereigentum stehen und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Weiter werden auch in der Regel Sondernutzungsrechte z. B. an Gartenanteilen oder Stellplätzen in der Teilungserklärung festgehalten.

Die Frage welche Gebäudeteile zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist insbesondere dann relevant, wenn es um Sanierungsmaßnahmen geht. Gehören die zu sanierenden Gebäudeteile zum Sondereigentum, haben die jeweiligen Eigentümer die Kosten der Sanierung selbst und direkt zu tragen. Sind die betroffenen Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum gehörend, bedarf es bezüglich der Auftragserteilung und der Finanzierung gegebenenfalls über die Rücklage oder eine Sonderumlage eines Beschlusses in der Eigentümerversammlung.

Die Teilungserklärung enthält häufig auch Regelungen über die Frage der Stimmrechtsausübung in den jährlich durchzuführenden Wohnungseigentümerversammlungen.

So kann in der Teilungserklärung bestimmt werden, dass nicht wie gesetzlich vorgesehen nach Köpfen abzustimmen ist, sondern vielmehr sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen bestimmt. Diese Regelungen befinden sich in der Gemeinschaftsordnung, welche häufig in der Teilungserklärung mit enthalten ist, auch wenn die Gemeinschaftsordnung als rechtlich eigenständig einzustufen ist. In der Gemeinschaftsordnung werden auch die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer oder Garageneigentümer festgelegt.

Für sämtliche Fragen im Zusammenhang mit der für Ihre WEG geltende Teilungserklärung, stehen wir gerne für Sie zur Verfügung.

Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich gegen einen in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschluss vorzugehen?

Eigentümerbeschlüsse werden jeweils in den jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen gefasst. Solche Eigentümerbeschlüsse können aus vielfachen Gründen rechtsfehlerhaft sein. Je nach Art des Fehlers unterscheidet man zwischen rechtswidrigen oder nichtigen Beschlüssen. Meistens sind Beschlüsse rechtswidrig und damit ungültig.

Grundsätzlich nichtig sind Beschlüsse nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG, welche gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen und/oder feststehende Vereinbarungen abändern oder gegen die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung verstoßen.

Dem gegenüber sind beispielsweise Beschlüsse dann gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG rechtswidrig bzw. ungültig, wenn Einberufungsmängel (z. B. Nichteinhaltung der Einladungsfrist), unzureichende Angaben zu Tagesordnungspunkten in der Einladung, Verstöße gegen die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung,
Verstöße gegen unzulässige Gebrauchsregelungen, falsche Stimmauszählungen oder insbesondere fehlerhafte Jahresabrechnungen vorliegen.

Unbedingt zu beachten ist, dass rechtswidrige und ungültige Beschlüsse dann trotzdem wirksam werden, wenn sie nicht binnen eines Monats gerechnet ab dem Versammlungsdatum gerichtlich angefochten werden. Eine solche Anfechtung muss beim örtlich zuständigen Amtsgericht – dort Abteilung für Wohnungseigentum – durch Einreichung eines Anfechtungsschriftsatzes, d. h. einer Anfechtungsklage erfolgen. Diese Frist ist auch nicht verlängerbar.

Für ein solches gerichtliches Anfechtungsverfahren gelten besondere formelle Vorschriften, welche gleichermaßen zwingend zu beachten sind.

Die Beschlussanfechtungsklage muss zudem innerhalb eines weiteren Monats nach Ablauf der Klageerhebungsfrist begründet werden. Diese Begründungsfrist ist, wie selbst manchem Juristen nicht bekannt –  nicht verlängerbar.

Um die Gefahr einer Klageabweisung auszuschließen, bieten wir Ihnen gerne an, die Erfolgsaussichten für das gerichtliche Vorgehen gegen einen Eigentümerbeschluss zu prüfen und gegebenenfalls das Beschlussanfechtungsverfahren für Sie zu betreiben.

Darf ich an meinem zu meiner Eigentumswohnung gehörenden Balkon bauliche oder farbliche Veränderungen ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer vornehmen?

Bei Balkonen handelt es sich in der Regel um Gemeinschaftseigentum. Dies gilt sowohl für die Balkonwände als auch das Balkongeländer.

Die optische Umgestaltung des Balkons stellt meistens eine bauliche Veränderung dar. Deren Durchführung bedarf dann, wenn sich das äußere Erscheinungsbild des Gesamtgebäudes verändert, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Rund um das Thema baulicher Veränderung stehen wir Ihnen gerne beratend zur Verfügung.